我国的超高层建筑发展始于1990年,1990~2007年是超高层建筑的起步期,2008~2012年为超高层建筑的快速发展期,2013~2018年可谓是超高层建筑的繁荣期。以高度为依据,超高层建筑分为以下4个区段:250~300m;300~400m;400~500m;以及500m以上。

本文主要对超高层建筑的造价及其构成进行分析。

截止到2012年,我国共建成超高层建筑90多幢。250~300m的超高层建筑数量最多,约占建筑总数的59%;500m以上超高层建筑仅一幢;港澳台超高层建筑共计18幢,约占总数的20%。这一阶段国内典型超高层建筑有上海环球金融中心(492m)和台北101大厦(509m)等。

已建成的上海中心大厦(高度:632米、层数:125)、即将于2016年竣工的深圳平安中心(设计660米,航空限高后实际600米),更是把中国的超高层建筑推向一个全新的量级。

超高层建筑的结构决定了总体造价的高低,常见的结构如下:

超过下表标注的限高即为超高层建筑

框架-剪力墙结构造价较低,和普通高层造价相仿,造价增加主要体现在以下9个方面:

1.  设置避难层(100米以上的建筑,一般每隔50米要设置一个避难层);

2.  供电系统:双电源+自备电源;

3.  进户门要求为甲级防火门;

4.  消防电梯要在3台或以上;

5.  电梯必须要分层设计;

6.  由于高处的湿度和风力情况较为复杂,在外墙材料,铝合金窗,玻璃等建筑材料的选择会格外严格,会较大成都的增加建筑成本;

7.  超高层建筑设计复杂,项目设计和管理水平要求也较高,设计、工程顾问及监理费用会增加;

8.  超高层建筑的消防要求极为严格,凡超过5平方米的房间均要设置火灾探测器;

9.  超高层建筑的配套人防面积也较大。

考虑到普通框架-剪力墙建筑的造价大约在2200元/平米,超高层的成本应该在2555元/平米—2765元/平米左右,全部落地剪力墙的成本则会增加大约500-1000元/平米,而部分框支剪力墙结构的成本与框架-剪力墙结构相仿。

如果结构为45层左右的(与环球中心类似)框架-核心筒结构,造价细目如下表所示。总体估计每平米造价在9000元左右。

如果建造的不是写字楼,而是住宅或酒店,价格则更高,主要是因为每层的隔断墙的增加和排水系统的增加导致。

下表集中展示了一个超高层酒店(40层,全部落地剪力墙结构)的建造成本(含装修),其建造成本大致在13910 – 15655 元/平米,扣除装修费用后,其建设费用为10310-11705元/平米,远超相似结构的写字楼造价。

筒中筒结构的造价较难以估计,受建筑外立面,高度等影响巨大,下表是收集的中国超高建筑的成本表单方造价从4090-15322 元/平米,很好的显示了这一特点。

由于这种高度的建筑,在设计上往往与众不同,其成本预估较为困难,一般来说在上海建一个超高层的建筑,价格至少在13000元/平米以上;在北京则需要10000元/平米以上。

附表:国内著名超高层建筑成本分析