北京工人体育场、馆改建工程，是奥运改造场馆中投资最大、规模最大、改造力度最大的项目之一，也是在奥运建设工程中全面、完整实行“代建制”的项目之一。在“代建制”仍处于试行、探索、完善的阶段，一个具有代表性的奥运场馆改造工程项目，采用“代建制”并顺利实施有其特殊的现实意义。该项目是通过面向社会公开招标的方式，确定了北京国金管理咨询有限公司为代建单位，负责该项目建设全过程的代建管理。北京工人体育场、馆于2006年6月正式开工，在政府批准的投资概算范围内，体育场于2008年1月25日竣工验收，体育馆于2007年11月8日竣工验收，并分别成功承办了奥运测试赛，目前正以崭新的面貌承办第29届奥运会的足球比赛和拳击比赛。 

    工体场、馆奥运改造工程“代建制”的完整实施，源于代建合同主体各方的相互理解、支持、协作及政府的支持力度。首先委托人的协调力度及关键时刻决断的客观性、正确性是极其重要的。在代建初期，由于出资责任没有最终落实，代建合同的委托人是北京市人民政府“2008”工程建设指挥部办公室（以下简称“08办”），使用人是业主北京职工体育服务中心，代建人是国金公司；到了工程实施期出资责任确定为北京市总工会与北京市政府财政按3：7的比例划分。在此情况下，2006年10月26日“08办”、市总工会联合下发了市指办〔2006〕243号文件《关于理顺工人体育场、工人体育馆改造项目管理责任体系和管理机制的工作方案》，明确了业主负责制，继续实行“代建制”。那么，原来的使用人不但具有了委托人的身份，同时也多了一份委托人的责任。这无疑对开展代建工作创造了有利条件。此后，成立的由两个委托人、代建人组成的奥运工程分指挥部将三方融入了一体，定期召开分指挥协调会，层层落实责任，有效、合理推动了工程整体进展，实现了奥运工程安全、质量、工期、功能、成本“五统一”的目标。实践证明，从工程的实施、竣工验收、竣工移交到竣工结算等工作顺利进行都受益于机制体制的调整及政府的大力支持。从工体场、馆奥运改造的代建体验纵观其他代建工程的现状，本人有以下体会。 

    “代建制”是政府投资公益性项目管理的重大改革和举措。通过市场化的方式选择专业的项目管理代建公司，其大方向是正确的，能有效地做到防止“三超”，应积极稳妥推进，不能动摇。但是，目前北京市推行的“代建制”还需要制定和完善配套的制度和实施细则，而这些制度的颁布不仅仅是发改委一个部门，而应是政府各委、办、局联动。 

    本项目在“代建制”的实施中，遇到了大量的实际难题，在此期间我们得到了政府相关部门的理解和支持，特别是奥运工程建设的负责部门“08办”的徐波主任、王钢副主任做了大量的协调工作，对代建人的工作自始至终给予了关怀和支持。这是我们能够战胜困难，渡过难关，完成代建任务的重要保证。 

    应加强对“代建制”的宣传及代建人素质的培养。“08办”曾经多次召开奥运工程代建人座谈会，座谈中发现有些代建项目的主管负责人所提出的需委托人协调的问题，是因为自身对“代建制”的定义不理解，自己不能准确、正确定位所致。这必定给代建工作的正常推动带来很大的影响。 

    应提高代建服务费率。目前的代建费是按照审定的初步设计概算中的建设单位管理费计取，这与代建人所承担的责任、风险明显不匹配。从开工前期、工程实施到竣工结算、固定资产移交，代建人的工作周期是很长的。由于代建人的主要成本支出就是人工成本，而“代建制”的职责本身又决定了对代建人的项目管理团队综合素质要求是很高的，代建费应该不低于项目代建单位的成本支出为确定原则，建议按照现行政府批准的施工监理服务取费标准相应上浮20%～50%为宜。另外，对代建人适度奖励更有利于激励、挖掘代建人对工程成本科学合理控制的积极性。一般情况以节省投资额的一定比例（如不高于10%）适度奖励是合理的，但其负面影响是造成代建人与使用人的矛盾。 

    严格对代建合同主体相关各方的考核。目前，在代建制试行管理办法及合同条款中，对代建人的罚则非常具体，而对委托人、使用人的违约罚则不具体，不具有可操作性及可追溯性。这造成有些代建项目使用人的参与意识、监督意识不强，而对其义务不履行、不完全履行或滞后履行，为代建人合理推动工作带来一定的阻力。实践证明，工体代建项目过程中机制体制的调整及市政府要求层层签署军令状的举措，从根本上约束了代建合同主体各方及参建各方的责任，有力推动了奥运工程的进展。 

    细化代建人与使用人的责任。业界有一种说法，凡是实行代建的项目，代建人为了控制资金，实施工程中的决策太慢，影响了工程进度，甚至把工程工期、质量、成本的责任完全推给代建人，这是不客观的。通过工体代建的体验及对一些代建项目的观察分析，工程实施过程中使代建人犹豫不决的往往是设计变更，而造成变更的原因除了设计水平及设计失误以外，更多是使用功能的不断增加和改变。为了满足新发生的使用需求，最终导致的结果就是工程施工中设计变更不断，在现场导致对结构的剔凿、吊顶的拆除、管线的更改等等，因此给代建人造成的直接损失就是工期和成本的增加。此类工期和成本的超出，目前代建合同仅对代建人有罚则而对使用人没有具体罚则。如果不加分析、不顾客观情况去考核代建人，这对代建人也是不公平的，不利于对“代建制”的完善和对代建市场的培育。 

    除了上述客观因素和市场环境外，代建人自身的管理水平、综合协调、管理能力等，对代建工作的成败起着关键的作用。在工体奥运工程代建过程中，“国金管理”多年来积累的全过程管理工作经验、监理经验、工程咨询等经验，使“国金管理”形成的科学的计划体系、合同体系及科学的规范化管理体系，时刻渗透、融入到代建工作中的每一个环节。国金公司多年来所形成的企业文化、理念、内在品质对最终代建工作的效果，起着决定性的作用。