为精细化城市规划管理服务的地块包装规划探索
【关键词】精细化城市规划管理；地块包装
引言
过去，东莞在以经济发展为中心、以地生财的外延式发展模式下，城市规划管理满足于城市快速扩张需求而无暇顾及城市品质的塑造，导致了城市空间破碎，建筑与环境缺乏整体协调，城市公共空间被侵占，对开发商约束不足而难以保障公众利益等问题。
当前，东莞正处于经济社会双转型时期，转变发展模式、优化内涵成为城市发展主题，有必要进一步完善城市规划与管理体系。由此，为精细化城市规划管理、保障公共政策实现、提高城市品位与形象的地块包装规划应运而生。
1地块包装的概念
“地块包装”就是地块规划设计条件咨询，在土地出让前，由规划局组织，土地出让方委托规划设计单位根据拟出让地块的现状环境特征、上位规划要求，通过意向性方案比较验证，综合提炼形成地块的规划控制要素，经规划局审议通过后，作为核发《建设用地规划批准书》或《建设项目选址意见书》、出具规划设计条件的重要参考依据。规划控制要素包括用地性质、功能、强度、空间、形态、环境、交通、市政等方面。
2地块包装的规划内容
地块包装规划内容包括三大部分，一是基于区域视角的前期研究，包括现状环境特征和上位规划要求和实际开发意向，复核控规控制指标的合理性；二是以城市设计为主要手段，通过情景方案对比模拟，对城市空间形态、建筑、环境、交通和市政等方面提出具体规划要求和规划建议，作为土地出让的规划设计条件；三是基于地块开发建设需要提出城市基础设施的完善建议
3地块包装的规划特点
1）丰富完善城市规划管理体系——规划管理重心前移
在目前东莞的城市规划管理体系中，主要以控规作为具体项目审批管理依据，但是传统控规的地块指标体系具有普遍性与一般性，没有就地块与城市之间在空间、建筑形态、环境等方面提出控制和引导，造成下一层次详细设计方案审批依据不足，难以满足城市精细化管理要求。地块包装以控规与修规之间为切入点，在控规后、地块出让前对地块包装研究，提出详尽的规划设计条件，作为下层次设计方案技术指导文件和审批准则，从而使规划管理关口前移，推进阳光审批，高效审批，避免详细设计方案在设计和审查过程中的主观性和反复性。
2）区域视角的规划研究方法——致力于城市整体空间环境品质的提升
将包装地块放置于区域空间的视野中分析，根据包装地块的区位特征，规划划定一般研究范围和重点研究范围。
一般研究范围为地块所在的城市功能片区，主要研究地块的角色与定位、地块与周边区域在用地及城市空间上的关系；重点研究范围为地块所在的由城市道路围合的完整街坊，详细研究地块与街坊内其他地块之间的关系，包括建筑协调、环境协调、交通组织协调、市政衔接等。规划应用城市设计的手段，通过情景方案模拟对比，一方面复核地块的功能和控制指标的合理性，一方面提出地块在城市空间、建筑、环境、交通和市政等方面具体规划要求和规划建议，使包装地块融入整体城市空间环境中，以提升城市品质，维护公众利益。
3）因地制宜的地块控制指标体系重构：满足城市规划精细化管理要求
指标体系的构建坚持“有所为有所不为”的原则，一方面要有利于规划精细化管理，另一方面要给下一阶段设计师留下创作空间。地块包装的控制指标体系基于地块特征的详细研究，深化了控规的指标体系，可概括为四大类：地块指标控制要素、建筑控制要素、环境设计控制要素、市政道路与公共配套设施控制要素，各子体系又包含若干具体控制指标。控制指标分刚性和弹性，刚性指标必须严格遵守，弹性指标在实际设计方案优于地块包装的情景模拟方案时
4）规划编制过程的开放性：协调平衡各方利益，达到多方互利共赢
规划编制过程开放，前期意见咨询、中间成果汇报、正式成果审批公示都有政府、技术部门、意向开发商的参与，充分考虑各方利益诉求，最终形成多方共赢的控制指标体系。对政府而言，有利于提升土地吸引力，并体现出让方的开发要求。对规划管理部门而言，细化了设计方案的审批准则，掌握了城市规划管理的主动权；对公众而言，提升了城市品质，并保障了公众利益；对开发商而言，可详尽了解地块的规划设计条件，明确制定土地开发策略，确切评估有关风险，避免在规划审批中因要求不明确而反复修改设计方案，从而加快项目报批进程。
5）便于规划管理的成果表达：满足一张图管理的要求
地块包装规划研究成果由规划咨询报告与规划管理控制图则两部分组成，其中规划咨询报告为技术文件，主要反映地块包装的研究过程和规划依据。规划管理控制图则为法定文件，主要表达地块包装的研究结果。规划管理控制图则由规划控制图与规划控制要素表共同组成，实现一张图管理。
4地块包装的作用
推行地块包装的作用主要有以下几个方面：
1）对于规划管理来说，有利于加强精细化管理，科学制定规划设计条件，做到管理关口前移，推进阳光审批，高效审批。
2）对于出让方（镇街或市土地储备中心）来说，有利于提升土地吸引力，并体现出让方的开发要求。
3）对于受让方（发展商）来说，可根据详尽的规划设计条件，明确制定土地开发策略，确切评估有关风险，避免在规划审批中因要求不明确而反复修改方案，加快项目报批进程。
4）对于整个城市来说，有利于提升城市空间品质，更好地体现公共利益。
5地块包装实践情况
地块包装工作在东莞已试行了多个项目，当中包括住宅、商业、办公、酒店等，得到各界的普遍理解与接受，有的项目已得到实施，取得了良好效果。目前地块包装规划在东莞市区和部分镇区进一步推广试行。
结束语
珠三角及东莞正处于产业结构调整重要阶段，城市作为产业发展的重要载体，也面临的优化与提升要求。希望通过地块包装规划与精细化城市管理相结合，能够弥补控规或城市设计在城市规划管理上的不足，推动城市往优化内涵，提升品质方向发展，为转型期的珠三角城市精细化规划与管理提供微薄参考。
参考文献：
陈志军地块包装规划技术规程东莞是城建规划局总工室
