“6+1F”多层住宅模式研究
关键词：“6+1F”，多层住宅，阁楼层，《物权法》
六层住宅的顶层由于楼层、隔热、防水等问题曾经一度是住宅销售的鸡肋，为增加其销售量，开发商各显神通。进而产生了一种新的多层住宅形式，即第六层之上再“加层”。这种“加层”并不是增加一个自然层，而是作为顶层的一部分。它形式多样，有局部“加层”，全部“加层”；用途也不一，有的作为跃层或复式、有的作为阁楼，甚至有的成为屋顶花园的一部分。这种住宅无形中增大了顶层住户的建筑使用面积，也有利于户型多样化，所以广受民众欢迎，因此对于多层住宅的销售起着重要的作用。但是由于产生的时间不长，形式多样，并没有国家规范和地方规定进行约束，致使产权归属混乱、设计不符合规范要求等问题不断涌现。给城市规划管理部门带来很大困扰，也侵害了某些业主的合法权益。这一现象引起了笔者的思考，如何才能将这种顶层复式或带阁楼层的6层住宅规范化，拟定统一的设计规范、审批标准，判定其合法的产权归属。基于这一理念，本文特提出“6+1F”多层住宅的概念，从《物权法》角度论证其合理性，并设定其建设条件和审批计算标准，解决规划管理中这一实际问题。
1“6+1F”多层住宅概念的提出
对于6层住宅的顶层阁楼和复式，虽然《住宅设计规范》[1]以及《建筑设计防火规范》[2]有相关的条文约束，但是其概念基本还是处于规范的边缘，为了提高规划管理的科学性、规划设计交流的便利性以及大众化可识别程度，特提出“6+1F”概念。
“6+1F”多层住宅形式定义：主体建筑层数为6层，但第六层为跃层式住宅或者第六层为复合式住宅或者第七层设有局部阁楼的住宅。且第七层的阁楼或者复合式住宅的第二层是从第六层住宅室内楼梯进入的住宅。
之所以设定为“+1F”，是因为所增加的部分仅作为第六层的附属层，其功能、套型结构和产权不能独立于第六层。因此这种附属层可不算入自然层之中，而整栋建筑也仍被视作一种特殊的多层住宅。然而其一旦不作为第六层的跃层、复式或者阁楼部分存在，我们将将其视为独立的第七层，设计、建设应该严格遵循七层住宅的规范要求进行。
2“6+1F”多层住宅现状
为了了解“6+1F”多层住宅现状，笔者对多个建有“6+1F”的居住小区进行了走访调查。主要对象为楼盘售楼处、物业管理处以及小区业主，问题涉及“6+1F”多层住宅的产权、使用以及销售情况等多方面。
整体来看，“6+1F”多层住宅市场销售较好，受欢迎程度较高，但是同时也存在一些不规范不合理的现象：
第一、部分小区里“+1F”被做为单套住宅直接销售，功能结构和产权已独立于第六层，换言之，其实际上已变为住宅的第七层。但是开发商设计建设时又并未严格遵循七层住宅的规范要求进行，例如“七层及以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m以上的住宅必须设置电梯”，而这些住宅均未设置电梯。
第二、“+1F”产权情况较为混乱。“+1F”部分有的业主仅有专项使用权并未办理产权登记，有的却与第六层一起办理了房屋产权，而那些独立出售的“第七层”则均办理了产权登记。
第三、调查中的所有“+1F”和“第七层”的公共楼梯均未直通屋顶，且屋顶皆为平坡混合的形式，屋顶平台都只有第6楼跃层住户或独立成套“第七层”住户能够使用，这种多层住宅公共楼梯的设计产生了一定的消防安全隐患，同时也影响了业主对屋顶的公共使用权。
第四、部分小区购房合同中没有特别针对屋顶及屋顶平台的使用权问题的条款，而实际上开发商已经将屋顶平台作为“+1”的一部分提供给顶层住户使用，这限制了屋顶平台的公共使用性。调查中发现许多其他楼层的居民需要安装太阳能热水器，却无法使用屋顶平台，这致使业主与业主之间，业主与开发商之间纠纷不断。
通过以上调查结论可知，目前“6+1F”多层住宅还没有形成统一的建设标准，业主纠纷不断，开发商各自为政，管理部门无据可依，这不利于城市的建设和和谐发展。
3“6+1F”多层住宅的合法性研究
“6+1F”多层住宅从法律层面具体主要涉及的是《中华人民共和国物权法》以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，依据《中华人民共和国物权法》建筑物由专有部分和共有部分构成，业主的建筑物区分所有权则由业主对专有部分的所有权和对共有部分的共有和共同管理的权利所构成(第70条)，根据《解释》第二条和第三条的内容，“6+1F”中地面以上的六层权属明确，主要问题是涉及“+1F”部分以及其相关联的屋顶以及屋顶平台的权属问题。
通常认为，作为专有部分，成为区分所有权的客体，应当具备如下条件：第一，构造上的独立性，即各区分所有部分有客观明确的事实区分，可以独立地排他支配。所谓客观明确，原则上是指区分所有部分之上下及四周皆有建筑结构体(楼板、墙壁)包围遮蔽。第二，利用上的独立性，即该区分所有部分具有独立的出入门户，无须借助其他部分辅助即可利用，且具备独立的经济效用。第三，法律上的独立性，①即区分所有权的范围、个数必须借由登记簿的记载表现出来，以确保交易安全。“+1F”部分四周皆有建筑结构体(楼板、墙壁)包围遮蔽，构造上具有独立性；我们主张必须由其连通的第六层住户使用，利用上具有独立性；根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》[3]和《建筑工程建筑面积计算规范》[4]规定,“+1F”部分可以计算建筑面积,可以进行产权登记，法律上具有独立性。可见“+1F”部分除法律规定的承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分为共有部分外，其余为业主专有部分。而屋顶部分不论是第六层露天的屋顶顶盖包括屋顶平台，还是“+1F”部分的屋顶顶盖，由于不具备构造上、利用上以及法律上的独立性，不是业主的专有部分，应认为是业主共有部分，根据《解释》第三条也认定了屋顶属于共有部分。
